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美高梅官网:是否有权要求业主拆除自家窗户外的防盗网
作者:   来源:   日期:2014-02-13

【案情】

  2012年11月6日,吴某与某房地产开发公司签订了一份《商品房买卖合同》,在该公司开发的“水景铭苑”小区内购买住宅一套。2013年1月8日,房地产开发公司与某美高梅官网:公司签订了前期美高梅官网:服务委托合同。2013年4月10日,吴某与美高梅官网:公司签订了房屋装饰装修管理协议,其中约定:阳台防盗窗外侧不可安装防盗网、纱窗等防护设备。吴某觉得将防盗网安装在阳台内侧会影响美观且影响使用,于是把防盗网安装在阳台外侧与房屋外墙面处在同一平面的位置。美高梅官网:公司多次找吴某要求其拆除该防盗网,吴某不从,2013年9月5日美高梅官网:公司向法院提起诉讼。

  【分歧】

  在美高梅官网:公司是否有权要求吴某拆除防盗窗问题上,存在两种观点:

  第一种意见认为,有权要求吴某拆除。根据当事人意思自治原则,美高梅官网:公司和业主在平等自愿的情形下签订房屋装饰装修管理协议有效,对双方均有约束力,双方均应按照协议的内容履行相应的权利和义务。本案在协议中明确约定“防盗窗只能安装在窗户内侧”的情形下,业主违反该规定将防盗窗安装到窗户外侧,违反了协议约定,故美高梅官网:公司有权要求业主按照协议约定拆除安装在窗户外的防盗窗。   

  第二种意见认为,无权要求吴某拆除。判定美高梅官网:公司是否有权要求吴某拆除防盗网,取决于双方所签订的协议内容是否符合法律规定。美高梅官网:公司与业主是美高梅官网:经营者与消费者的关系,经营者不得以格式合同的方式做出对消费者不公平、不合理的规定,双方签订的房屋装饰装修管理协议为美高梅官网:公司提供的格式合同文本,而协议中的“防盗窗只能安装在窗户内侧”的条款,排除了吴某对自己房屋的窗户享有的主要权利,因此该条款无效。

  【评析】

  笔者同意第二种观点,理由是:

  1、吴某对自己房屋的窗户享有专属权。根据我国《物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益”之规定,吴某在自己享有专属权的窗户外侧安装防盗窗,在不危及建筑物的安全或损害其他业主合法权利情况下,可以自主使用且不受美高梅官网:公司干涉。

  2、协议中有关条款排除了吴某对自己房屋窗户享有的主要权利。我国《合同法》第四十条规定:提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。本案“房屋装饰装修管理协议”属美高梅官网:公司提供的格式合同,协议中约定的“阳台防盗窗外侧不可安装防盗网”内容,排除了业主吴某对自己房屋窗户享有的主要权利,所以该条款应当确认无效。

  3、美高梅官网:公司对自己主张负有举证义务。美高梅官网:公司主张拆除吴某安装在窗外的防盗网,应当就该防盗网会危及建筑物的安全、损害其他业主合法利益、影响外在美观等方面存在问题提供证据予以证明,否则其主张不能得到法院支持。

  (作者单位:江西省丰城市人民法院)


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